آرمان امروز: با آغاز سال جدید و نزدیک شدن به تابستان دغدغه بیش از نصف خانوارهای ایران، تامین مسکن استیجاری است که باتوجه به تورم کنونی و رشد فزاینده قیمت ملک، تامین اجاره از توان بسیاری از آنها خارج است.

ناصر ذاکری در گفت‌وگو با آرمان آمروز اظهار در پاسخ به این پرسش که افزایش چشمگیر اجاره‌ مسکن در طول چند سال گذشته بسیاری از خانوارها را مستأصل کرده، و بر ابعاد فقر در جامعه افزوده‌ است. دولت چگونه می‌تواند به جمعیت مستأجر کمک کند؟

همانگونه که اشاره کردید، افزایش اجاره‌بها در سالیان اخیر چشمگیر و نامتعارف بوده‌است. در سال‌های گذشته معمولاً از این واقعیت تلخ صحبت می‌شد که بعضی خانوارها به‌دنبال مراجعه ناگزیر به بیمارستان و تأمین هزینه درمان به زیر خط فقر هل داده‌ می‌شوند. اینک زندگی در خانه‌های استیجاری همین اثر را دارد، و خانواری که ناگزیر از زندگی در مسکن استیجاری باشد، با گذشت زمان فقیر و فقیرتر شده، و به مرحله استیصال خواهد رسید. از‌این رو، این خواسته برحقی است که دولت باید برای ساماندهی بازار مسکن استیجاری به‌عنوان یک بازار بسیار مهمّ و تأثیرگذار اقدام کند، و هدف از این ساماندهی این باشد که مانع از گسترش فقر از طریق این بازار بشود.

وی ادامه داد: اقداماتی را که در این میدان باید توسط دولت انجام گیرند، می‌توان ذیل سه سرفصل اقدامات کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت دسته‌بندی کرد. اقدامات کوتاه مدت به این دلیل باید موردتوجه قرار بگیرند که شرایط امروز بسیار وخیم است، و حتی در دهک‌های پایین درآمدی، برخی خانواده‌ها به مرز فروپاشی رسیده‌اند. در چنین شرایطی دولتمردان می‌باید به فکر اقدامات ضربتی یا کوتاه‌مدت باشند. اما از سوی دیگر بحران مسکن ابعاد بسیار گسترده‌ای دارد و مهار آن و بازگرداندن اقتصاد و جامعه به ریل درست در قالب یک برنامه بلندمدت امکان‌پذیر است. در چهار سال گذشته دولت با ابلاغ مصوبه سران قوا تلاش بی‌حاصلی برای محدود کردن رشد اجاره‌بها داشت. در اسفند ۱۳۹۷ شاخص اجاره‌بهای مسکن ۱۳۲.۳ بود، و اگر مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته اجرایی می‌شد، این شاخص در اسفند ۱۴۰۱ در دامنه ۲۷۰ تا ۲۸۰ قرار می‌گرفت، اما عملاً به عدد ۵۰۰ نزدیک شده‌ است. بااین‌حال در قالب اقدامات کوتاه‌مدت و ضربتی تنها اقدام موجّه و قابل‌دفاع، همین تعیین سقف مجاز برای اجاره‌بها و اعمال محدودیت قانونی به‌صورت تعیین ضمانت‌ اجرای قوی است.

ذاکری تصریح کرد: بازار مسکن استیجاری اعتنایی به این مصوبات نکرده، فقط به این دلیل که ضمانت اجرای قوی برای این مصوبات وجود نداشت، و طبعاً مالکان توجهی به مصوباتی که در سطح یک توصیه اخلاقی بود، نکردند. به‌همین دلیل امسال باید هرچه زودتر مقدمات تدوین و تصویب قانون برای مهار افزایش اجاره‌بها فراهم شود. در غیراین‌صورت جامعه با دشواری‌های غیرمنتظره روبه‌رو خواهدشد. این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به اینکه مالکان معتقدند  اعمال محدودیت بر اجاره‌بها اقدامی ظالمانه است. در شرایطی که قیمت همه کالاها و خدمات در شرایط تورمی افزایش می‌یابد، چرا  اجاره‌بها نباید متناسب با تورم بالا برود؟ گفت: اولاً امروزه و در شرایط خاص اقتصاد کشور برای بسیاری از کالاها و خدمات از کرایه خودروهای عمومی گرفته تا مبلغ ویزیت پزشکان سقف افزایش مجاز در نظر گرفته‌می‌شود، و این توقع نادرستی است که اجاره‌بها را از این جریان کنار بگذاریم. ثانیاً با توجه به سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری در کشورمان که بیش از سه‌برابر متوسط جهانی است، اتفاقاً بازار مسکن استیجاری باید یکی از اولین بازارهایی باشد که مهار افزایش قیمت در آن اجرا می‌شود. درواقع دولتمردان در طول حداقل دو دهه گذشته به این نکته مهم توجه نکرده‌اند، این بی‌توجهی و به‌عبارتی ترک فعل موجب شده اقتصاد خانوارهای کم‌درآمد آسیب جدّی ببیند. بدین‌ترتیب این گروه از دولتمردان جزو متهمان پرونده گسترش فقر در کشورمان هستند. ثالثاً در سایر بازارها هزینه تولید کالا یا خدمت برای تعیین قیمت مبنای محاسبه قرار می‌گیرد. مثلاً دامدارها با توجه به افزایش قیمت خوراک دام و سایر نهاده‌ها تلاش می‌کند مقامات دولتی را به قبول افزایش قیمت متناسب با افزایش هزینه تولید یا همان قیمت تمام‌شده محصولشان وادار بکنند. اما در بازار مسکن استیجاری شرایط این‌گونه نیست. مالک با این تصور که سرمایه خود را در این میدان حبس کرده، با احتساب یک نرخ سود برای این سرمایه که همان ارزش روز ملک است، اجاره‌بها را محاسبه می‌کند. به بیان دیگر ادعای او این است که اگر ملک خود را بفروشد و پول آن را در بانک سپرده‌گذاری کند، سود معینی نصیبش خواهدشد، پس باید حداقل به همان میزان اجاره‌بها از مستأجر دریافت کند. اما نکته‌ای که نادیده گرفته‌می‌شود، این است که عایدی اصلی مالک در قالب افزایش ارزش ملک در طول زمان کسب شده‌است.  وی در پاسخ به این ادعا که گفته‌ می‌شود برخی مالکان به‌عنوان پس‌انداز دوران بازنشستگی خود اقدام به خرید ملک کرده‌اند، و محدود کردن میزان اجاره‌بها آنان را متضرر می‌کند، ادامه داد:  اولاً این نکته فقط در مورد تعداد اندکی از مالکان صدق می‌کند و نباید آن را به همه تعمیم داد. ثانیاً از آن‌جا که محدود کردن رشد اجاره‌بها منافع بزرگی برای جامعه به‌همراه دارد، و حتی درازای اثر ضدتورمی هم هست، طبعاً باید نفع بزرگ جامعه به منافع گروهی اندک که زیانشان به طریق دیگری قابل‌جبران است، ترجیح داده ‌شود. نکته قابل‌تأمل این است که در طول سالیان گذشته نقدینگی عظیمی وارد بازار مسکن شده، و صاحبان نقدینگی با خرید گسترده واحدهای مسکونی ازیک‌سو دست نیازمندان واقعی مسکن را از کالای موردنیازشان کوتاه کرده‌اند، ثانیاً با محروم کردن بخش تولید و صنایع کشور از سرمایه و نقدینگی خود، فرصت رشد را از اقتصاد ملی گرفته‌اند، و ثالثاً با کمک به بالا بردن قیمت املاک و مستغلات به جریان تورمی در کشور دامن زده‌اند. زیرا با افزایش قیمت مسکن و سرقفلی واحدهای تجاری و اداری، دراصل قیمت تمام‌شده کلیه کالاها و خدمات افزایش یافته و موتور تورم روشن شده‌است.به بیان دیگر کلیه کسانی که در سالیان گذشته به جای گزینه‌های موجود سرمایه‌گذاری مانند خرید سهام، سپرده‌گذاری در بانک، سرمایه‌گذاری مستقیم در صنایع یا تجارت گزینه خرید واحدهای مسکونی را انتخاب کردند، دراصل ناخواسته به اقتصاد ملی ضربه زده‌اند. وی در توضیح اقدامات میان‌مدت و بلندمدت برای کمک به مستأجران گفت: در بین اقدامات از نوع کوتاه‌مدت فقط اعمال محدودیت بر سقف افزایش اجاره‌بها اقدامی موجّه است. اقدامی چون دادن تسهیلات به مستأجرها کمک چندانی به آنان نمی‌کند، بلکه حتی می‌تواند تورم‌زا هم باشد. در کوتاه‌مدت کاری بیشتر از این نمی‌توان کرد. اما در میان‌مدت باید به فکر بیرون راندن تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن بود، به‌گونه‌ای که نیازمندان واقعی مسکن برای خرید کالای موردنیازشان ناگزیر از رقابت نابرابر با دلالان و کلان‌سرمایه‌داران نباشند. در بلندمدت باید علاوه‌براین به فکر بازآرایی جانب عرضه مسکن و تلاش برای گسترش تولید صنعتی و بازنگری در الگوی سکونت کشور باشیم.