آرمان امروز وضعیت اجاره‌بها را بررسی می‌کند

آرمان امروز-گروه اقتصادی: بازار مسکن وارد فصل جدید از نقل‌وانتقال می‌شود. آن‌طور که مشاوران املاک می‌گویند، فاصله گرفتن نرخ‌های پیشنهادی اجاره‌بها با قدرت پرداختی مردم، مهم‌ترین عامل در فضای مبهم بازار اجاره است. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ‌های پیشنهادی اجاره در ماه‌های اخیر نوسان بیشتری را تجربه کرده است تا برگی دیگر از تورم در زندگی مردم ورق بخورد. گرانی بازار اجاره مسکن طی ماه‌های اخیر به حدی است که داد بسیاری از مستاجران را در آورده و این در حالی است که با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقال بازار اجاره مسکن وارد فاز جدید قیمتی شده است، تا حدی که منحنی کرایه خانه نسبت به درآمد مستاجران رشد قابل ملاحظه‌ای را تجربه می‌کند.

تورم اجاره‌بها در سال ۱۴۰۲ افزایش افسارگسیخته‌ای پیدا و مستاجران زیادی را سرگردان کرد. آمارها در این حوزه حاکی از آن است که نرخ اجاره‌بها طی یک سال گذشته، جهش ۵۲ درصدی را تجربه کرده است. بررسی‌های دنیای اقتصاد نشان می‌دهد، بازار اجاره مسکن در دولت سیزدهم، رکورد بیشترین رشد اجاره‌بها را در تاریخ ثبت داده‌های رسمی از اجاره، به ثبت رسانده است. ارقام رسمی مربوط به تورم اجاره مسکن در تهران نشان می‌دهد از سال ۱۴۰۰ تا پایان ۱۴۰۲، اجاره‌بها سالانه به‌ترتیب ۴۵ درصد، ۴۴‌درصد و ۵۲‌ درصد جهش کرده است.

قانون بی اثر اجاره بها

نمایندگان مجلس و اعضای دولت اولتیماتوم داده اند که از سال آینده، قانون کنترل و ساماندهی بازار اجاره به اجرا درمی آید اما در طی سه سالی که از تصویب این طرح می گذرد، خبری از اثرگذاری آن نبوده و بیشتر جنبه نمایشی داشته است. طرح ساماندهی بازار اجاره ۱۴ ماده دارد که از این میان ۱۱ ماده به تصویب شورای نگهبان رسیده و الباقی ماده ها نیز در دست بررسی هستند. مشکل اصلی طرح مزبور، ماده ۸ است که به نحوه قیمت گذاری اجاره مسکن توسط دولت می پردازد. این مصوبه هنوز در دست بررسی است و شورای نگهبان آن را به تصویب نرسانده است.

ماده ۸ قانون مزبور می گوید که تعیین سقف افزایش اجاره بها به عهده وزارت راه و شهرسازی خواهد بود و هر یک از موجرانی که به این ماده عمل نکنند، با برخورد قانونی مواجه خواهند شد. شورای نگهبان نسبت به این ماده حساسیت بیشتری دارد اما امیدواری بر این است که با تصویب آن، بتوان از اردیبهشت سال ۱۴۰۳، این قانون را اجرایی کرد. با توجه به اینکه جا به جایی مستاجران نیز از همان زمان آغاز می شود، اجرای چنین قانونی می تواند اثر مثبتی روی وضعیت نرخ ها داشته باشد.

سقف افزایش اجاره بهای مسکن مشخص می کند که مالکان تهرانی تا ۲۵ درصد می توانند روی اجاره مسکن خود اضافه کنند. نزدیک به سه سال است که این قانون مطرح شده اما هنوز هم خبری از اجرایی شدن آن نیست. از زمانی که کرونا شیوع پیدا کرد، ستاد ملی مبارزه با کرونا این قانون را مطرح کرد و از موجران درخواست کرد که با مستاجران خود کنار بیایند.

سقف افزایش اجاره بها در شهرهای بزرگ ۲۰ درصد و در دیگر مناطق شهری، ۱۵ درصد تعیین شد. اما به محض کاهش شیوع کرونا، این قانون نیز به فراموشی سپرده شد و اجاره ها بیشتر از هر زمان دیگری با رشد قیمت مواجه شدند.

این طرح هر ساله توسط ستاد تنظیم بازار تصویب می شود و در شورای عالی مسکن نیز سقف افزایش اجاره تعیین می گردد. در سال های گذشته نیز، این سقف برای موجران تهرانی ۲۵ درصد بود اما عملاً دیدیدم که چنین اتفاقی رخ نداد و اجاره واحدهای مسکونی بی توجه به وضعیت، نرخ خاص خود را داشتند.

نرخ رشد اجاره مسکن

شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در اسفندماه سال ۱۴۰۲ نشان دهنده رشد یکسان و معادل ۲.۰ درصدی شاخص‌های مزبور نسبت به ماه قبل از آن است.

بررسی بازار رهن و اجاره مسکن در پایتخت نشان می‌دهد که تعداد فایل‌های رهن و اجاره موجود در بازار ملک با نزدیکی به فصل جابه‌‍جایی‌ها افزایش یافته است. به گزارش اکو ایران، آنطور که بانک مرکزی از تحولات اجاره‌بهای مسکن در اسفندماه ۱۴۰۲ گزارش داده است؛ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در اسفندماه سال ۱۴۰۲ نشان دهنده رشد یکسان و معادل ۲.۰ درصدی شاخص‌های مزبور نسبت به ماه قبل از آن است.

همچنین رشد نقطه به نقطه شاخص مزبور در اسفندماه سال ۱۴۰۲ در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب معادل ۴۴.۵ و ۵۱.۶ درصد بوده است.

بررسی بازار رهن و اجاره مسکن در پایتخت نشان می‌دهد که تعداد فایل‌های رهن و اجاره موجود در بازار ملک با نزدیکی به فصل جابه‌‍جایی‌ها افزایش یافته است. بنا به مشاهدات ما، تعداد فایل‌های مشکی (در محدوده میانگین ملک‌های مشابه منطقه) و سبز (از میانگین قیمت ملک‌های مشابه منطقه پایین‌تر) عرضه شده در بازار اجاره بها، تقریبا برابر است و تعداد فایل‌های قرمز (بالاتر از ملک‌های مشابه منطقه) نسبت به این دو کمتر به چشم می‌خورد. در تهران، برای رهن یک واحد با مساحتی بین ۵۰ تا ۶۰ مترمربع دست‌کم به ۱۰۰ میلیون تومان رهن نیاز است که میزان اجاره ماهانه نسبت به این بودجه افزایش می‌یابد. رهن کامل آپارتمانی ۵۹ متری، ۱۰ سال ساخت و یک خواب در هفت حوض، ۸۰۰ میلیون تومان و همچنین رهن کامل واحدی در محله نارمک با ۵۵ مترمربع زیربنا و ۱۸ سال ساخت، ۵۰۰ میلیون تومان است. البته در طی سه سال گذشته، هیچ یک از موجران به نرخ های اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن توجهی نکردند و گاهی مواقع، اجاره ها به اندازه ی ۱۰۰ درصد رشد داشتند. بنابراین به نظر نمی آید که این قانون ضمانت اجرایی داشته باشد. از آن جایی که نزدیک به یک سوم جمعیت کشور را قشر مستاجران تشکیل می دهند، افزایش اجاره بها در سال جاری می تواند فشار زیادی به اقشار مختلف جامعه وارد کند. واقعیت اینجاست که احتمالاً تورم اجاره در سال ۱۴۰۳ نیز ادامه پیدا کند و وضعیت را برای مستاجران، بحرانی تر نماید.