فصل جابه‌جایی که می‌رسد اغلب بنگاهداران به مستاجران توصیه می‌کنند صاحب‌خانه‌های‌شان را برای تمدید اجاره ملک خود راضی کنند و اگر قیمت‌ها را تا ۲۵ درصد هم افزایش دادند باز هم تلاش کنند در خانه‌ای که ساکن هستند، بمانند چرا که تمدید قرارداد، هم هزینه جابه‌جایی و حق کمیسیون بنگاه را در جیب مستاجر نگه می‌دارد و هم سختی‌های اسباب‌کشی را ندارد. اما با وجود تورم موجود و گرانی‌های فراوان کمتر صاحبخانه‌ای به افزایش ۲۰ تا ۲۵ درصدی اجاره ملک خود راضی می‌شود. بر اساس آمارها هر چند در شهریورماه۱۴۰۱ شاخص سالانه قیمت اجاره‌بها در شهر تهران به۴۰.۹ درصد رسیده بود و در مقایسه با تیرماه که (۴۷.۴) درصد بود افت ۶.۵ درصدی را تجربه کرد و میزان افزایش سالانه قیمت مسکن نیز ۳۶.۳ درصد اعلام شد و قیمت هر متر مربع ملک به رقم ۴۳.۲ میلیون تومان رسیده بود و منحنی رشد سالانه نیز در هر دو شاخص قیمت و اجاره‌بها روندی نزولی به خود گرفته بود و حتی پیش‌بینی می‌شد این روند دست‌کم تا پایان سال ادامه داشته باشد اما در ابتدای پاییز به یک‌باره ورق برگشت و بازار اجاره‌بها با شوک قیمتی مواجه شد به گونه‌ای که میانگین نرخ اجاره‌بها در شهر تهران طی یک ماه گذشته تا۴.۶درصد افزایش داشت که از دلایل اصلی آن می‌توان به رکود در بخش فروش، افزایش سطح عمومی قیمت کالاها و انتقال فشار تورمی از قیمت مسکن به بخش اجاره اشاره کرد. شاخص رشد سالانه کرایه مسکن نیز در پایتخت۴۱ درصد و در کل مناطق شهری کشور حدود ۴۷ درصد بود.

بازار اجاره مسکن ملتهب شد
آمار و ارقام نشان می‌دهد که با وجود ثبات نسبی قیمت مسکن در شهر تهران، بازار اجاره‌بها در پایتخت و کل کشور تا حدودی ملتهب شده است و عواملی همچون نرخ تورم عمومی (۴۲ درصد)، میزان افزایش دستمزد (۵۷ درصد)، جبران عقب‌ماندگی بازار اجاره نسبت به قیمت مسکن، پر شدن ظرفیت بازار ملک، رکود معاملات، انتقال انتظارات تورمی از بخش خرید و فروش به سمت بازار اجاره و کاهش بازدهی بازارهای رقیب مسکن از دلایل رشد اجاره‌بها ارزیابی می‌شود. بر اساس این گزارش از زمان آغاز شیوع کرونا در کشور، دولت قبل نیز در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ برای اجاره‌بها سقف ۲۵ درصدی تعیین کرد که آمارها نشان می‌دهد در عمل با موفقیت همراه نبوده است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند؛ نوسانات بازار اجاره‌بها به اثرپذیری از اقتصاد کلان وابسته است و این بازار با دستورالعمل و بخشنامه هم قابل کنترل نیست. همچنین هر نوع دخالت دستوری در این بازار می‌تواند به امتناع مالکان از اجاره دادن خانه‌های خود منجر شود و فشار به بازار اجاره را افزایش دهد.

چرا نرخ اجاره‌بها در تهران رشد کرد؟
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در واکنش به افزایش نرخ اجاره‌بها در پاییز ۱۴۰۱ بر این باور است که علت اصلی افزایش‌ها به این است که مردم دیگر همانند گذشته قدرت خرید ملک را ندارند و حتی ممکن است به دلیل مشکلات اقتصادی عده‌ای خانه‌های خود را فروخته و به ناچار به سمت بازار اجاره‌بها آمده باشند و همین امر بازار متقاضیان اجاره ملک را افزایش می‌دهد. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اینکه نرخ اجاره‌بها در شهر تهران طی یک ماه گذشته ۴.۶درصد افزایش داشته می‌تواند به دلیل افزایش مهاجرت به این شهر هم باشد البته این موضوع قابل پیش‌بینی هم بود که پس از پایان یافتن پاندمی کرونا و به دلیل از بین رفتن برخی از مشاغل در شهرهای کوچک‌تر مجددا میل مهاجرت به سمت پایتخت بیشتر از قبل شود. او ادامه داد: مسلما افراد تازه‌وارد به تهران در ابتدا به دنبال اجاره مسکن هستند چرا که اغلب توان خرید ملک را ندارند و این فرآیندی است که در ۲ تا ۳ سال قبل به دلیل وجود کرونا کمتر شاهد آن بودیم.

در کل دنیا ۷۰ درصد مشاغل و صنایع  به ساخت‌و‌ساز مرتبط است
اکبرپور خاطرنشان کرد: اصولا عوامل گوناگونی در اقتصاد کشورها تاثیرگذار است و یکی از عوامل اساسی در این بخش هم ساخت‌وساز مسکن است، در کل دنیا ۷۰ درصد مشاغل و صنایع به نوعی به ساخت‌وساز مرتبط است و این موضوع در کشورهای جهان سوم پررنگ‌تر است. این کارشناس مسکن با بیان اینکه میزان ساخت‌و‌سازها در تهران به تنهایی ۳۰ تا ۴۰ درصد از کل ساخت و سازها در کشور را در بر می‌گیرد، گفت: مهندسین عضو سازمان نظام مهندسی در استان تهران نیز بیش از نصف مهندسین دارای پروانه اشتغال در کل کشور هستند و اغلب خرید و فروش‌های املاک و خودروهای لوکس هم در تهران صورت می‌گیرد و هرگونه تغییر و تحولی در پایتخت منجر به مهاجرت بیشتر به این کلان‌شهر خواهد شد. اکبرپور ادامه داد: البته صنایع گوناگونی در تهران و اطراف آن فعالیت دارند که قاعدتا نیازمند نیروی کار هم هستند و عموما هم افرادی را می‌پذیرند که دارای تجارب و مدارک قابل قبولی باشند و این افراد هم در بدو ورود نیازمند مسکن هستند که عمدتا این افراد هم به سمت بازار اجاره حرکت می‌کنند.

متقاضی اجاره مسکن  در ماه‌های سرد سال کمتر است
این کارشناس مسکن در خصوص وضعیت بازار اجاره‌بها در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ نیز تصریح کرد: مسلما هر آنچه اتفاق بیفتد بر اساس نرخ تورم خواهد بود اما آنچه همه ساله رخ می‌دهد (به جز امسال که در مهر ماه رشد ۴.۶ درصدی در بخش اجاره‌بهای مسکن را شاهد بودیم) این است که عموما از مهر ماه تا بهمن‌ماه شاهد افزایش آنچنانی در حوزه مسکن نیستیم. این استاد دانشگاه افزود: البته این ثبات قیمتی در ماه‌های پایانی سال به عوامل مختلف دیگری نیز برمی‌گردد و نمی‌توان تاثیر شرایط اقتصادی (نرخ ارز) و شرایط سیاسی (گسترش یا کاهش تحریم‌ها) را نیز نادیده گرفت.

چرا مالکین از افزایش ۲۵ درصدی  اجاره‌بها شانه خالی می‌کنند؟
این کارشناس بازار مسکن گفت: معمولا دارندگان مسکن سعی دارند خود را از اثرات بد تورمی حفظ کنند و قاعدتا با رشد تورم سعی دارند تا با تورم پیش روند و مسلما در شرایطی که واقعیت تورمی در کشور ۶۰ درصد است رشد ۲۵ درصدی اجاره‌بها را نخواهند پذیرفت چرا که به دلیل استهلاک ملک این خواسته دولت باعث متضرر شدن صاحب ملک می‌شود. اکبرپور تصریح کرد: یکی از مواردی که مغفول مانده و نمایندگان مجلس و مسوولان دولتی هم برای آن کاری نکرده‌اند این است که دولت راهکارهای تشویقی برای موجران در نظر نمی‌گیرد این در حالی است که سیاست‌های دولت می‌توانست به سمت ایجاد معافیت‌های مالیاتی در بخش اجاره‌بها و عدم اخذ عوارض شهرداری سالانه از صاحبان املاک پیش برود و این افراد را برای افزایش ۲۵ درصدی نرخ اجاره‌بها تشویق کند./ اعتماد