سردرگمی و رشد قیمت‌ها

بازار مسکن در شرایط تنش و جنگ در یک ماه اخیر اگر چه باید رشد قیمت چشمگیری نداشته باشد و خریداران و فروشندگان نیز تمایلی به خرید و فروش نداشته باشند، اما گزارش‌ها حکایت از یک سردرگمی و رشد قیمت‌ها به همراه رکود شدید معاملات می‌دهد. هر چند باید به این وضعیت عدم رغبت سازندگان به ساخت و ساز را نیز اضافه کرد.

کاهش رغبت سازندگان به تولید مسکن این روز‌ها به کاهش تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی منتج شده است و اگر چه دولت در مصوبه‌ای اعلام کرده است که تا خرداد ماه امسال تعرفه پروانه‌های ساختمانی تغییری نخواهد کرد، اما همین مصوبه نیز نتوانسته تشویقی برای سازندگان محسوب شود.

اگر چه نباید در فروردین ماه انتظاری از بازار مسکن و رونق معاملات داشت، اما آتش‌بس میان ایران و آمریکا اگر چه از التهاب بازار‌های موازی کاسته است، اما بازار مسکن هنوز در وضعیت انتظار به سر می‌برد. چرا که هم بخش عرضه و هم بخش تقاضا هنوز بی اعتماد به شرایط کنونی است.

به نظر می‌رسد جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران و فضای نااطمینانی که بر اقتصاد حاکم شده است، در چند سطح بر رفتار متقاضیان اثر گذاشته است. نخست آنکه تقاضای مصرفی با نوعی عقب‌نشینی مواجه شده است و بسیاری از خانوار‌هایی که پیش‌تر قصد خرید مسکن داشتند، اکنون یا تصمیم خود را به تعویق انداخته‌اند یا به‌کلی از بازار خارج شده‌اند.

هر چند هنوز هم برخی از متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه گذاری مسکن با وجود اینکه می‌دانند قیمت مسکن بسیار بالاتر از توان و قدرت خرید است باز هم تلاش دارند تا از بازار‌های موازی مثل و طلا و ارز خارج و سرمایه خود را وارد بازار مسکن، ولو خرید ملک در اطراف تهران کنند.

خرید با تردید‌های بیشتر

اگر چه این وضعیت تنها ناشی از بالا بودن قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان نیست و ترکیبی از تورم فزاینده و کاهش یا بی‌ثباتی درآمد‌ها است که به تضعیف قدرت خرید انجامیده است، اما شاید نااطمینانی از آینده اقتصادی دلیل محکم تری هم برای بخش عرضه (شامل سازندگان) و هم برای بخش تقاضا (شامل حقوق بگیران و یا سایر مشاغل) باشد. به هر حال این موارد در کنار هم می‌توانند باعث این شوند که تصمیم‌گیری برای ورود به معاملات بلندمدتی مانند خرید مسکن، را سخت‌تر و با تردید‌های بیشتری همراه کند.

سعید لطفی عضو نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که این روز‌ها بازار مسکن به دلیل تردید از آینده اقتصادی به دلیل شرایط جنگی چه وضعیتی را دنبال می‌کند؟ گفت: در سال گذشته بازار‌های موازی دارای جذابیت بیشتری نسبت به سایر بازار‌ها مثل بازار مسکن بودند. چرا که هم نقدشوندگی بهتری دارند و هم اینکه امکان جا به جایی سرمایه در دوران جنگ و تنش راحت‌تر است بنابراین افق سرمایه‌گذاری در مسکن کوتاه‌مدت‌تر و محتاطانه‌تر شده است.

او ادامه داد: اما مسکن همیشه یک سرمایه گذاری امن و مطمئن بوده و هست. چرا که همچنان این نگاه سنتی وجود دارد که سرمایه‌گذاری در مسکن بیش از آنکه یک فعالیت پرریسک و سودمحور باشد، نوعی استراتژی دفاعی برای حفظ ارزش دارایی در برابر بی‌ثباتی‌های اقتصادی است.

کارشناسان و تحلیلگران بر این باور هستند که تاریخ نشان می‌دهد که تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران با خرید زمین و ورود به فرآیند ساخت‌وساز به دنبال کسب سود از محل تولید مسکن بودند؛ مسیری که هم به افزایش عرضه مسکن منجر می‌شد و هم رونق نسبی صنعت ساختمان را به‌دنبال داشت. اما در سال‌های اخیر بنا به دلایل مختلفی و حتی پیش از جنگ امریکا و اسرائیل علیه ایران این الگو دیگر جواب نمی‌دهد. چرا که امروز، بخش زیادی از خرید‌ها نه با هدف ساخت، بلکه با هدف «حفظ ارزش دارایی» یا به‌اصطلاح پارک سرمایه انجام می‌شود.

فعالان و آگاهان بخش مسکن در خصوص این روز‌ها و شرایط کنونی بازار مسکن معتقد هستند که که بازار‌های موازی در شرایط مبهم و با ثباتی قرار گرفته‌اند بنابراین متقاضیان مسکن نیز تردید دارند که سرمایه خود را وارد بازار مسکن کنند و اینکه آیا تبدیل دارایی و سرمایه خود به ملک در این مقطع به‌صرفه است یا خیر؟ همین فرآیند، زمان‌بر است و نمی‌توان انتظار داشت بلافاصله پس از آتش‌بس، سرمایه‌ها یکباره به سمت مسکن حرکت کنند.

سمانه محرمی عضو اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: این روز‌ها رفتار سرمایه‌گذاران بیش از گذشته کوتاه‌مدت، شرطی و وابسته به اخبار شده است. انتظارات قیمتی و تصمیمات خرید و فروش، به‌جای تکیه بر تحلیل‌های بلندمدت، به تحولات لحظه‌ای و سیگنال‌های سیاسی و اقتصادی گره خورده و این موضوع، الگوی رفتاری بازیگران بازار مسکن را به‌طور محسوس تغییر داده است.

مرحله سنجش و ارزیابی

او می‌گوید:  احتیاط دوطرفه خریداران و فروشندگان باعث می‌شود بازار مسکن در کوتاه‌مدت بیش از آنکه وارد رونق شود، وارد مرحله سنجش و ارزیابی شود. در بعضی از موارد هم شاهد هستیم که افزایش قیمت‌هایی در بازار ملک وجود دارد. اما این نکته را نباید فراموش کرد که افزایش قیمت را باید با تعداد معاملات مسکن سنجید. یعنی تعداد معاملات کم و قیمت بالا به معنای رونق معاملاتی نیست به معنای رکود تورمی معاملاتی است و نمی‌توانیم این موضوع را به عنوان یک اتفاق خوب بلکه باید به عنوان یک شرایط بحرانی و وضعیت نابهنجار در حوزه مسکن در نظر گرفت.

بر اساس این گزارش، پیش از آغاز جنگ و در دی ماه و بهمن ماه نشانه‌هایی از تحرک نسبی در معاملات مسکن دیده شد و حضور خریداران در برخی مناطق پر طرفدار تهران تقاضا از عرضه مسکن پیشی گرفت، اما جنگ رمضان و ۴۰ روزه این روند را متوقف کرد و فضای معاملات را به سرعت سرد کرد.

فعالان و آگاهان بازار مدعی هستند که متوسط قیمت مسکن در تهران قطعا با رشد همراه شده است و این روزها بازار مسکن با رکود تورمی بالایی همراه بوده و هنوز گیج است. بنابراین بازار مسکن برای احیای همان تحرک به ترمیم روانی فعالان و تثبیت متغیر‌های اقتصادی و امنیتی نیاز دارد. شاید صلح پایدار بتواند آغاز این مسیر باشد. اما قطعا برای التیام درد‌های بازار مسکن نیازمند یک چشم انداز خوب برای اقتصاد کلان و پر رونق و با امنیت هستیم./اقتصاد آنلاین