تشدید «طبقاتی شدن محله‌ها»

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت و در مرداد ماه به حدود ۳۱ میلیون تومان رسید که بالاترین رقم از اسفند ۹۹ تاکنون بوده است. اسفند سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۳۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده بود که پس از آن و در سال جاری قیمت مسکن در سراشیبی قرار گرفت به گونه‌ای که در خرداد ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان گزارش شد. با وجود اینکه بسیاری از کارشناسان معتقدند تعداد معامله و میزان قیمت در تابستان، مسیر پیش رو در بازار مسکن را مشخص می‌کند، با گزارش اخیر بانک مرکزی می‌توان به این نتیجه رسید که بازار مسکن نیز کاهش قیمت را تجربه نخواهد کرد و با تعداد معامله در سال‌های ۹۷ و ۹۸ که ماهانه بیش از ۱۱ هزار معامله بود، فاصله گرفته است. تشدید «طبقاتی شدن محله‌ها» نیز از دیگر نکته‌های گزارش بانک مرکزی است؛ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک ۶۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و منطقه ۱۸ حدود ۱۴ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان است و اگر فاصله ۵۰ میلیون تومانی هر مترمربع واحد مسکونی در این دو منطقه باقی بماند، تا آینده‌ای نه چندان دور می‌توان دید که تهران به شهری طبقاتی تبدیل خواهد شد. اما نکته دیگر در این گزارش، افزایش ۴۱.۲ درصدی شاخص اجاره‌بها در مناطق شهری نسبت به مرداد سال ۹۹ است. از آنجایی که ستاد ملی مبارزه با کرونا حداکثر افزایش اجاره‌بها در کلان‌شهرها را ۲۵ درصد تعیین کرده بود، رقم ۴۱.۲ درصد می‌تواند به دو معنی باشد؛ اول شکست سیاست‌های قیمت‌گذاری و تعیین سقف اجاره‌بها در مناطق شهری و دوم سازش مستاجران و موجران و افزایش رقم اجاره و ودیعه به نسبتی که بتوانند قراردادها را تمدید کرده و جابه‌جا نشوند. در این صورت نیز باید منتظر موج بعدی افزایش اجاره‌ها در مناطق تهران بود.

سقوط تاریخی قدرت خرید مسکن
از دیگر مواردی که در گزارش‌های بانک مرکزی از شرایط بازار مسکن می‌توان دید شاخص قدرت خرید مسکن در سال گذشته است که به پایین‌ترین سطح خود از سال ۱۳۷۲ رسیده است. دو شوک پیاپی قیمت ارز در سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ با سرکوب تاریخی ارزش ریال و به تبع آن صعود قیمت مسکن و در همین حال سرکوب دستمزدها و رکود شدید اقتصادی موجب گردید قدرت خرید مسکن به‌شدت کاهش پیدا کند. به گفته احسان سلطانی کارشناس اقتصادی، نظر به سقوط شدید قدرت خرید مسکن، (همچنان چه در ۳۰ سال گذشته ۴ مرتبه تجربه شد) و در سوی دیگر مدت و عمق بالای دوره کاهش قدرت خرید کنونی، دوره رکود آتی طولانی‌تر خواهد بود. در صورت کاهش یا ثبات قیمت مسکن و افزایش دستمزدها و درآمدها، قدرت خرید مسکن بالا خواهد رفت که البته به سطوح قبلی نخواهد رسید.

اعمال قدرت دلار بر بازار مسکن
۵۴۹۹ واحد تعداد معاملات مسکن پایتخت در مرداد سال جاری بود که نسبت به تیرماه و مرداد سال ۹۹ به ترتیب ۸.۴ درصد افزایش و حدود ۴۰ درصد کاهش داشته است. در ماه مورد بررسی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۳۱ میلیون تومان نزدیک‌تر شد که بالاترین قیمت در سال‌های اخیر است. بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اسفند سال گذشته به حدود ۳۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده بود که در بهار کاهش جزیی یافت و به کانال ۲۹ میلیون تومان وارد شد. اگرچه که با ورود به فصل تابستان قیمت‌ها نیز افزایش یافت و به باور کارشناسان تورم شاخص مسکن و اجاره در این فصل از سال به دلیل جابه‌جایی‌ها و تقاضا برای خرید و فروش، قدری افزایش می‌یابد، اما این فصل می‌تواند دیدی کلی به افراد در خصوص ادامه سال و روند قیمتی در این بازار بدهد. البته که در این بین نباید از تاثیر نرخ دلار بر نوسان قیمت در بازار مسکن نیز غافل شد. با استناد به آمارهای رسمی نرخ دلار در یک ماه اخیر حدود هشت درصد یا دو هزار تومان افزایش داشته است. عملکرد شش‌ماهه دلار نیز نشان از افزایش ۱۲ درصدی یا سه هزار تومانی آن است. نرخ دلار در یک سال اخیر حدود ۲۰ درصد یا ۵ هزار تومان افزایش داشته است. بنابراین تاثیرپذیری بازار مسکن از آن اجتناب‌ناپذیر است. این مهم را می‌توان از تغییرات متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از مرداد ۹۹ تا مرداد سال جاری نیز دریافت؛ بر اساس گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد ۹۹ حدود ۲۳ میلیون تومان بوده که با افزایشی ۳۴ درصدی در مرداد سال جاری به حدود ۳۱ میلیون تومان رسیده است.
زور گرانی بر مستاجران
در بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی به شاخص اجاره‌بها در تهران و کل مناطق شهری نیز اشاره شده که بر اساس آن به ترتیب شاهد افزایش ۳۷.۸ و ۴۱.۲ درصدی نسبت به مرداد ۹۹ بوده‌ایم. این اعداد و ارقام در شرایطی که متوسط قیمت هر مترمربع خانه در حال افزایش است، دور از ذهن نبود. اما سقوط شدید قدرت خرید خانواده‌ها از سال ۹۷ که نوسانات ارزی آغاز و در شهریور و مهر سال ۹۹ به اوج خود رسید، به گونه‌ای که نرخ ارز برای مقطعی به کانال ۳۲ هزار تومان نیز وارد شد، می‌تواند زنگ خطری برای مستاجران همچنین دردسری به مراتب بزرگ‌تر برای سیاستمداران باشد. دو شوک ارزی در کمتر از دو سال، نرخ تورم در آستانه ۵۰ درصدی شدن تنها در نیمه ابتدایی سال، کسری ۳۵۰ هزار میلیارد تومانی بودجه در سال جاری و یک دهه رشد اقتصادی صفر و عملا بزرگ نشدن سهم هر ایرانی از تولید ناخالص کشورش، تنها بخشی از مشکلات اقتصادی کشور است که مستقیما بر سبد خرید خانواده‌ها تاثیر گذاشته؛ اگرچه که رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی درصدد است با ساخت سالانه یک میلیون خانه گشایشی بر مشکلات بازار مسکن ایجاد کند، اما این امر نیز نیازمند بودجه هنگفتی است که در این شرایط، تنها راه تامین آن چاپ پول است. با وجود آنکه پیش‌بینی نهادهای مهم بین‌المللی مانند صندوق بین‌المللی پول بر بهبود شرایط کشور در سال جاری و سال‌های آینده با رشد مثبت بین ۲ تا ۳ درصد است، اما روند کلی حاکم بر کشور، تداوم کاهش رفاه و قدرت خرید افراد خواهد بود. یکی از مهم‌ترین نمودهای آن نیز افزایش ۴۱.۲ درصدی شاخص اجاره‌بها در مناطق شهری در فاصله مرداد ۹۹ تا مرداد سال جاری است. بعید است با ساخت سالانه یک میلیون مسکن نیز مشکل تورم در بخش اجاره‌بها حل شود، که در این صورت باید منتظر کوچ جمعیت بیشتری از مستاجران به مناطق فقیرتر، بدون امکانات و البته حاشیه شهرها باشیم.

کمک‌های تاریخ مصرف گذشته
اعمال سقف قیمتی برای اجاره‌بها، عدم صدور گواهی تخلیه ملک، افزایش وام اجاره و سایر سیاست‌هایی که برای بهبود بخش مسکن توسط سیاست‌گذاران اجرا شده تاکنون نه تنها اثر قابل توجهی بر بازار مسکن نداشته که بر عکس نوسانات آن را بیشتر کرده؛ مدعای این را نیز می‌توان از آگهی‌های اجاره یا فروش مسکن و حتی از مشاهدات میدانی در بنگاه‌های معاملات املاک دریافت. بر اساس گزارش مرکز آمار از بودجه خانوارها در سال ۹۹، حدود ۵۰ درصد هزینه برای کالاهای غیرخوراکی صرف مسکن می‌شود، در این شرایط اعمال هر سیاستی که به نوسان بیشتر بازار بینجامد مستقیما بر مستاجران اثر گذاشته و آن را از بازار مسکن حذف می‌کند؛ یا می‌توانند محل زندگی‌شان را به محله‌های ارزان‌تر و با امکانات کمتری ببرند یا با خانواده‌ها زندگی کرده یا در خانه‌های اقماری سکنی گزینند. مهم‌ترین شاه‌کلید ثبات بخشی به اقتصاد، کاهش نوسانات در بازار از طریق مداخله مستقیم یا غیرمستقیم و البته عدم اتخاذ سیاست‌هایی است که فرسنگ‌ها با واقعیت بازار تفاوت دارد. ساخت مسکن توسط دولت نیز از آن جمله سیاست‌ها به خصوص در شرایط فعلی است. چرا که دولت مجبور به چاپ پول است که در نتیجه به تورم بیشتر می‌انجامد.