بانک مرکزی از افزایش ۳۲ درصدی قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در پایتخت، طی خرداد امسال نسبت به خرداد پارسال خبر داده است. بر اساس آمار تازه بانک مرکزی، متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در تهران، در خرداد ماه امسال به ۳۹٫۴ میلیون تومان رسیده است. یعنی چیزی حدود ۴۰ میلیون تومان. این عدد، در اردیبهشت ماه امسال ۳۶.۳ میلیون تومان بوده است. به عبارتی در همین یک ماه گذشته که همزمان با حذف ارز ترجیحی در محاسبات تامین کالای اساسی شد؛ قیمت مسکن هم ۸.۴ درصد رشد کرد.

نکته دیگر اینکه به نظر می‌رسد بازار مسکن از خواب طولانی رکود خود بیدار شده و حالا تعداد معاملات مسکن در پایتخت، به عنوان موتور پیشران معاملات مسکن در کل کشور، رشد بالایی را داشته است. چنانکه در یک ماهه خرداد امسال نسبت به ماه قبل، رشد معاملات مسکن ۳۲.۳ بوده است. البته تعداد معاملات مسکن نسبت به سال گذشته نیز به‌شدت رشد کرده و به ۱۳۸۷۴ فقره رسیده است. این عدد در خرداد‌ماه پارسال، ۵۱۰۲ بود و حالا نزدیک به ۱۷۲ درصد افزایش یافته است.  اگر گزارش جدید بانک مرکزی مبنا قرار گیرد؛ متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۵۰ متری در تهران به حدود دو میلیارد تومان می‌رسد. رقمی که معادل ۳۰ سال حقوق یک کارگر است! البته باید توجه داشت که این محاسبه بدین معناست که اگر قیمت مسکن و حقوق کارگران هیچ تغییری نکند، ۳۰ سال زمان می‌برد که یک کارگر بتواند یک سرپناه حداقلی بخرد.

چه بر سر اجاره مسکن آمد؟
همزمان با رشد قیمت مسکن، طبیعی است که در خرداد ماه، یعنی در آستانه فصل جابه‌جایی‌ها و داغ شدن بازار اجاره، شاخص بهای مسکن اجاره‌ای نیز بالاتر از اردیبهشت‌ماه امسال باشد. بانک مرکزی گزارش داده که شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران طی یکساله خرداد ۱۴۰۰ تا خرداد ۱۴۰۱ معادل ۴۶.۵ درصد فقط در تهران رشد کرده است. این عدد برای کل مناطق شهری ایران بیش از ۵۱ درصد است. شاخص کرایه مسکن اجاری در خرداد ماه نسبت به اردیبهشت ماه امسال نیز ۲.۷ درصد در تهران و ۳ درصد در کل مناطق شهری رشد داشته است.
وزارت راه و شهرسازی به تازگی و پس از شدت گرفتن انتقادها نسبت به افزایش نجومی نرخ اجاره‌بهای مسکونی، «بسته کنترل اجاره‌بها» را ابلاغ کرده که طی آن، مالک یک واحد مسکونی فقط می‌تواند در کلان‌شهری مانند تهران ۲۵ درصد به میزان اجاره‌بهای واحد تحت تملک خود اضافه کند. این رقم برای دیگر شهرها ۱۵‌درصد است. ضمن اینکه قراردادهای اجاره نیز به صورت خودکار و با همین نرخ‌ها، برای سال دوم تمدید می‌شود. هرچند گزارش‌ها نشان می‌دهد که این اقدام دولت چندان موفقیت‌آمیز نبوده و «نرخ‌گذاری دستوری» هم صاحبخانه‌ها و هم مستاجران را با مشکلاتی مواجه کرده است.

هجوم خریداران به خانه‌های با عمر بالا
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در تهران به تفکیک عمر بنا در خردادماه امسال حاکی از آن است که از مجموع ۱۳ هزار و ۸۷۴ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۰.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با خرداد ماه سال قبل حدود ۵.۷ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیش از ۲۰ سال ساخت اضافه شده است.  به نظر می‌رسد که با افزایش قیمت مسکن در مناطق تهران، بخش عمده‌ای از تقاضا به سمت خانه‌های با عمر بالاتر که قیمت‌های نسبی کمتری داشته‌اند؛ حرکت کرده است.
کدام محله‌ها پرطرفدار هستند؟
گزارش بانک مرکزی نشان از تجمع معاملات در چهار نقطه متفاوت از تهران است. رتبه اول معاملات مسکن تهران متعلق به منطقه ۵ است که در شمال و شمال غرب کلان‌شهر تهران واقع شده‌ و دسترسی خوبی به شبکه بزرگراهی تهران دارد. محله‌های پرطرفداری مانند شهرک‌های آپادانا یا اکباتان، جنت آباد، شهران، کوی بیمه، سازمان برنامه و باغ فیض در این منطقه قرار دارند. به گفته بانک مرکزی قیمت متوسط یک متر واحد مسکونی در این منطقه ۴۸میلیون و ۸۱۵ هزار تومان بوده و در خرداد ماه ۱۹۹۶ معامله مسکن در آن انجام شده است.
رتبه بعدی متعلق به منطقه ۲ تهران است که در محدوده میانی و شمالی شهر تهران قرار دارد. محله‌هایی مانند پونک، تهران ویلا، شهرآرا، گیشا، مرزداران، شهرک‌غرب و سعادت‌آباد و طرشت در این منطقه قرار دارند. شریان‌های حیاتی شهر تهران شامل بزرگراه‌ها و دیگر خیابان‌ها از منطقه دو گذر می‌کنند و تمرکز فعالیت‌های اداری، آموزشی عالی – تحقیقاتی سبب جذب ذی‌نفعان در منطقه شده است. بانک مرکزی می‌گوید در خردادماه امسال ۱۳۳۸ معامله خرید و فروش مسکن در این منطقه انجام شده و متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در منطقه دو تهران ۵۹ میلیون و ۷۷ هزار تومان بوده است.
اما رتبه سوم مناطق پرطرفدار تهران نیز منطقه ۱۰ است؛ در مرکز تهران که بخش بزرگی از تقاضای مسکن نسبتاً ارزان‌قیمت را پاسخ می‌دهد. به گفته وبسایت شهرداری تهران، حدود ۱۱۷ هزار خانوار در این منطقه زندگی می‌کنند و تراکم ناخالص جمعیتی منطقه ۱۰ حدود ۴۰۰ نفر در هر هکتار است و از پُرتراکم‌ترین مناطق شهر تهران در بین مناطق بیست و دوگانه محسوب می‌شود . به گونه‌ای که تراکم جمعیتی آن چهار برابر حد استاندارد و دو برابر میانگین تراکم در شهر تهران است. گزارش بانک مرکزی می‌گوید متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در این منطقه ۲۷ میلیون و ۷۶۷ هزار تومان بوده و در خرداد ماه ۱۲۴۹ معامله خرید و فروش در آن صورت گرفته است.
اما رتبه آخر بالاترین سطح معاملات مسکن نیز به منطقه ۴ تهران اختصاص دارد. منطقه‌ای در شرقی‌ترین نقطه تهران با محله‌هایی مانند تهران‌پارس، دماوند، رسالت، نارمک، حکیمیه، مجیدیه، شمس‌آباد و شمیران‌نو که به مانند منطقه ۱۰ به عنوان یکی از پرجمعیت‌ترین، وسیع‌ترین، مهاجرپذیرترین، پرساخت و سازترین مناطق تهران شناخته شده است. به گونه‌ای که جمعیت این منطقه هم‌اکنون به بیش از ۸۰۳ هزار نفر رسیده است. بانک مرکزی عنوان کرده که قیمت یک متر واحد مسکونی در این منطقه تهران طی خرداد ماه ۴۲میلیون و ۸۲۰ هزار تومان بوده و ۱۱۲۶ فقره معامله در آن انجام شده است.
جالب است بدانید پایین‌ترین قیمت ثبت شده برای یک متر واحد مسکونی در شهر تهران متعلق به منطقه ۱۸، منطقه‌ای حاشیه‌ای با محله‌هایی مانند خلیج‌فارس، نوروزآباد، شادآباد، کوی ۱۷ شهریور سعیدآباد، شمس‌آباد، تولیددارو، شهرک ولی‌عصر و یافت‌آباد است. در این منطقه متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در خرداد‌ماه امسال ۱۹.۵ میلیون تومان بوده و ۲۸۱ فقره معاملات مسکن نیز در آن صورت گرفته است.