واکاوی وعده یک میلیونی ساخت

آرمان شرق-ساخت یک میلیون واحد شهری، هدفی رویایی است که تحقق این امر به صورت مستقیم باعث بهبود رشد اقتصادی، اشتغال و پویایی سایر بخش‌ها خواهد شد. در حال حاضر، میزان نیاز به ساخت مسکن شهری در قالب ساخت جدید و نوسازی بافت‌های فرسوده، بیش از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال است، در حالی که تولید فعلی، بسیار کمتر از این میزان است.

با پایان انتخابات و انتخاب رئیس‌جمهور، تمام نگاه‌ها به وزرای پیشنهادی و برنامه‌های این بزرگواران، به‌عنوان برنامه‌ریزان اصلی اقتصادی کشور، معطوف شده است. وزارت راه و شهرسازی، از بزرگ‌ترین و مهم‌ترین وزارتخانه‌ها در اقتصاد کشور است که به صورت کامل با یکی از اصلی‌ترین نیازهای خانوارها، یعنی مسکن و سرپناه، در ارتباط مستقیم است. رستم قاسمی، از وزرای باسابقه که هم در فعالیت‌های عمرانی و هم در فعالیت‌های نفتی از سابقه مناسبی برخوردار است، به صورت قاطع و با ۲۶۷ رای موافق، موفق به کسب رای اعتماد از مجلس شورای اسلامی شد. مهم‌ترین مزیت این وزیر، توانایی او در راهبری و اجرای طرح‌ها است و در کنار این خصوصیت بسیار مهم، شناخت ساختار و عملکرد یک وزارتخانه به صورت عمومی، اشراف کامل بر وظایف وزیر و چگونگی ارتباط یک وزارتخانه با سایر نهادهای تاثیرگذار در اداره کشور ناشی از تجربه چندساله، از نقاط قوت ایشان است که شاید در کابینه جدید کمتر به چشم می‌خورد.
واکاوی وعده یک میلیونی ساخت

یکی از مهم‌ترین وعده‌های انتخاباتی رئیس‌جمهور، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است که جزو مهم‌ترین چالش‌های دولت جدید خواهد بود و مسوولیت وزارت راه و شهرسازی را سنگین‌تر کرده است. اصلی‌ترین اهداف ذکرشده در برنامه‌های وزیر جدید نیز دستیابی به همین سطح از تولید است. برنامه‌های بخش مسکن و ساختمان در چهار سرفصل اصلی ارائه شده است که عبارتند از:

وضعیت جاری در حوزه مسکن؛

راهبردهای بخش مسکن و شهرسازی؛

اقدامات پیشران در حوزه مسکن و شهرسازی؛

اقدامات کلیدی در مسکن و شهرسازی؛

۱- در بخش وضعیت جاری، اولین موضوع که خودنمایی می‌کند، به روز نبودن آمارها، اطلاعات و اعداد ارائه‌شده است. ارائه شاخص‌های مقایسه‌ای عملکرد صنعت و بازار طی سال‌های گذشته، شفاف‌سازی وضعیت تقاضا، تولید و سرمایه‌گذاری و ارائه هدف‌گذاری مشخص، اصلی‌ترین نیازهای یک برنامه هستند که در روند متن ارائه‌شده به هیچ وجه دیده نمی‌شود.

۲- در بخش راهبردهای مسکن و شهرسازی، پیشنهاد واگذاری زمین‌های وزارت جهاد کشاورزی به راه و شهرسازی بیان شده است که فارغ از قابلیت اجرایی، مشکلات زیست‌محیطی و…، فرآیندی زمانبر و فرسایشی است. همچنین در ادامه به واگذاری زمین‌های دولتی در محدوده و حریم شهرها اشاره شده که این راهکار، همواره در سال‌های گذشته نیز مطرح بوده، ولی سرانجام مطلوب و مشخص و نتایج ملموسی از آن به جا نمانده است. این فصل از برنامه وزیر، نیاز به آسیب‌شناسی جدی دارد و شاید در سال‌های ابتدایی، امکان استفاده از منابع ذکرشده فراهم نباشد.

۳- در اقدامات پیشران در حوزه مسکن و شهرسازی، به خانه‌های خالی اشاره شده است که با توجه به اذعان برنامه اعلامی به عقب‌ماندگی ساخت و کاهش عرضه در سال‌های گذشته، لزوم بررسی عمیق‌تر اعداد و ارقام بیان‌شده را یادآوری می‌کند. همچنین بسیاری از واحدهای خالی در زمره مسکن لوکس و سوپرلوکس طبقه‌بندی شده‌اند که اخذ مالیات از آنها هیچ تاثیری بر روند عرضه واحدهای متوسط مصرفی در شهرهای بزرگ ندارد.

۴- مهم‌ترین عامل و هدف‌گذاری صورت‌گرفته در بخش اقدامات کلیدی در مسکن و شهرسازی بیان شده است که عبارت است از: «راهبری ساخت سالانه یک‌میلیون واحد جدید مسکن با تحلیل تقاضای موثر در محدوده و حریم قانونی شهرهای موجود، با تمرکز ویژه بر بافت‌های فرسوده شهری (با استفاده از مشوق‌ها، ظرفیت‌های قانونی، ابزارهای مالی و مالیاتی و…).»

ساخت یک میلیون واحد شهری، هدفی رویایی است که تحقق این امر به صورت مستقیم باعث بهبود رشد اقتصادی، اشتغال و پویایی سایر بخش‌ها خواهد شد. در حال حاضر، میزان نیاز به ساخت مسکن شهری در قالب ساخت جدید و نوسازی بافت‌های فرسوده، بیش از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال است، در حالی که تولید فعلی، بسیار کمتر از این میزان است. بنا بر آمار رسمی، با اجرای پروژه عظیم مسکن مهر در دولت‌های نهم و دهم، فارغ از تمام نکات مثبت و منفی، بالاترین میزان ساخت‌و‌سازدر کشور در سال ۱۳۹۲ حاصل شد و تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده به ۸۳۴ هزار واحد رسید که در ادامه، با روی کار آمدن دولت یازدهم و در پیش گرفتن سیاست‌ها و اهداف متفاوت، سطح تولید به‌شدت کاهش یافت و برای بازگشت به سطح فعالیت حداکثری، دو تا سه سال زمان مورد نیاز است.

براساس هدف‌گذاری صورت‌گرفته و طولانی‌بودن فرآیند ساخت مسکن که از لحظه نهایی‌شدن طراحی‌ها و تجهیز کارگاه، حداقل ۱۸ ماه در پروژه‌های سریع‌سازی است، در صورت پایبندی دولت منتخب به وعده‌های خود، در گام ابتدایی، وزیر باید، مقدمات شروع ساخت حداقل دو میلیون واحد مسکونی شهری را فراهم کند تا در سال دوم، بتواند به هدف خود برسد. این میزان فعالیت ساختمانی معادل ساخت ۶۵ درصد واحدهای مسکونی شهر تهران در دو سال است که در صورت موفقیت، فعالیتی عظیم، سخت و بی‌نظیر خواهد بود.

با محاسبات ساده مشخص می‌شود که برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی با متراژ متوسط ۸۰ مترمربع، با احتساب مشاعات، ساخت حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون مترمربع بنا مورد نیاز است. حداقل زمین مورد نیاز این میزان ساخت‌و‌ساز با تراکم ۳۵۰ درصد مفید (فارغ از فضاهای زیرساختی، فرهنگی و آموزشی و…) حدود ۳۱۲۰ هکتار خواهد بود که با در نظر گرفتن مساحت ۷۳هزار هکتاری شهر تهران، شامل خیابان‌ها، پارک‌ها و… (که حداقل ۵۰ درصد این مساحت را در بر می‌گیرد)، وسعت این کارگاه حداقل معادل ۲۰ درصد شهر تهران خواهد بود و با در نظر گرفتن شروع دو میلیون واحد برای رسیدن به هدف اصلی، این میزان به ۴۰ درصد وسعت شهر تهران در تمام کاربری‌ها خواهد رسید.

با فرض پیشرفت فیزیکی ۴۰ درصدی این تعداد واحد مسکونی (شروع دو میلیون واحد)، در سال ابتدایی و با فرض اینکه هیچ‌گونه هزینه‌ای بابت ایجاد زیرساخت‌ها و سایر منابع، از جمله زمین و مجوزها لازم نباشد، با در نظر گرفتن هر مترمربع ۶میلیون تومان هزینه ساخت بابت اسکلت بتنی و تعداد طبقات محدود، نیاز به سرمایه‌گذاری حدود ۵۲۸ هزار میلیارد تومانی در ۱۲ ماه ابتدایی خواهد بود که تامین آن با وضعیت اقتصادی فعلی، دور از ذهن به نظر می‌رسد. همچنین این میزان تولید، در سال ابتدایی به حدود ۱۱ میلیون تن میلگرد و در سال‌های بعد به ۵/ ۵ میلیون تن فولاد در هر سال نیاز خواهد داشت (اسکلت بتنی با حداقل میزان به میلگرد در نظر گرفته شده است). این سطح از تقاضا در سال اول معادل ۳۶ درصد از کل تولید فولاد کشور است. بنابراین بحث برنامه‌ریزی صحیح و تامین منابع مالی، مواد و مصالح کلیدی مورد نیاز امری خطیر و حیاتی است.

با نگاهی کوتاه به شاخص‌های محدود ذکرشده در بالا و با وجود اینکه در زمینه توان مهندسی و نیروی کار، کشور با هیچ‌گونه کمبودی مواجه نیست، رسیدن به هدف یک‌میلیون واحد برای دولت لااقل در ۳۶۰ روز ابتدایی غیرممکن است. تهیه زمین در محدوده مناسب، ایجاد زیرساخت‌ها با در نظر گرفتن محدودیت‌های زیست‌محیطی، نیاز به برنامه‌ریزی عملیاتی دقیق دارد و در مورد تامین منابع مالی، وزیر اقتصاد، مجبور به اخذ تصمیمات سخت خواهد شد. تهیه و تولید مواد و مصالح ساختمانی در صورتی‌که عوامل مختلف به صورت صحیح برنامه‌ریزی نشوند، باعث کمبود، تشکیل بازار سیاه و اثرات تورمی در کل چرخه صنعت ساختمان خواهد شد. با توجه به وضعیت انرژی کشور، امکان تهیه مصالحی مانند سیمان برای تبدیل کشور به یک کارگاه عظیم ساختمانی در دو سال اول با ریسک‌های بالایی روبه‌رو است.

در انتها به نظر می‌رسد، در سال‌های اول و دوم تحقق وعده ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی بسیار سخت و دور از ذهن است، ولی با برنامه‌ریزی صحیح و تخصیص صحیح منابع، تجهیز و هدایت مناسب بخش خصوصی و استفاده از توان این بخش، امکان رسیدن به هدف مذکور در سال‌های سوم و چهارم امکان‌پذیر خواهد شد. ارائه برنامه براساس واقعیت موجود و هدف‌گذاری پلکانی توسط وزارت مسکن و شهرسازی، باعث می‌شود میزان انتظارات جامعه در این زمینه مدیریت شده و دلزدگی قشر نیازمند و چشم انتظاری رسیدن به سرپناه را به دنبال نداشته باشد./دنیای اقتصاد –
سعید سعادتمند کارشناس مسکن