واکنش بازار مسکن به تغییر دولت چیست؟

بازار مسکن پس از انتخابات چه می‌شود؟ مهم‌ترین و سخت‌ترین سوال این روزها شاید همین باشد. روزهایی که تقریبا در بازارها نوسان قیمتی زیادی مشاهده نمی‌شود و برخی این را به معنای تخلیه حباب قیمتی و برخی دیگر به نوعی آرامش پیش از توفان می‌دانند. ابتدای هفته گذشته رییس اتحادیه املاک تهران گفته بود که خریداران و فروشندگان منتظر نتیجه انتخابات هستند و به همین دلیل رونق آنچنانی در این بازار مشاهده نمی‌شود. در دو ماهه ابتدایی سال ۶۰۳۲ خانه معامله شد که ۵۲درصد کمتر از مدت مشابه سال ۹۹ است. اما به راستی بازار مسکن پس از انتخابات به کدام سو می‌رود؟ آیا روزهای خوبی در انتظار این بازار است؟ برای پاسخ به این پرسش‌ها ‌باید به سراغ اعداد و ارقامی که اخیرا مرکز آمار درخصوص تولید ناخالص داخلی منتشر کرده، رفت. مقایسه اعداد نشان می‌دهد که سهم ارزش افزوده زیرگروه ساختمان از کل تولید ناخالص داخلی در پاییز سال گذشته به اندازه سال ۹۰ است؛ ۵درصد. این در حالی است که از ابتدای دهه ۹۰ تا آذر سال ۹۹ ارزش افزوده این بخش با افزایشی ۳۹۵درصدی از ۳۴ هزار و ۳۷۸ میلیارد تومان به ۱۷۰ هزار و ۳۳۲ میلیارد تومان رسید. به نظر می‌رسد با وجود افزایش عددی ارزش افزوده این بخش، شرایط مانند سال ۹۰ است که تازه تحریم‌ها بر کشور اعمال شده بود. در دهه ۹۰ و تا پایان پاییز ۹۹ متوسط سهم این بخش از کل ارزش افزوده اقتصاد ۴.۳۲درصد بود. بدین معنا که کم بودن سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از کل تولید ناخالص داخلی کشور، موضوع دیروز و امروز نیست و برای یک دهه بالاترین سهم ارزش افزوده این بخش تنها ۵درصد بوده است. این در حالی است که براساس گفته‌های برخی مسوولان، کشور نیاز به ساخت سالانه دو و نیم میلیون واحد مسکونی دارد.

چه بر بازار مسکن گذشت؟
از سال ۹۷ تا اردیبهشت سال جاری که آخرین وضعیت بازار مسکن توسط گزارش‌های رسمی منتشر شد این بازار تلاطم‌های زیادی را تجربه کرد که نتیجه آن خروج خریداران واقعی از بازار، افزایش اجاره‌نشین‌ها همچنین بالا رفتن تعداد سال‌های انتظار برای خانه‌دار شدن بود. در دو ماهه ابتدایی سال ۹۸ تا ۱۴۰۰ حدود ۶۲درصد از تعداد معاملات کاهش یافته و ۱۴۲درصد نیز به متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران افزوده شده؛ بدین معنا که تعداد معاملات از ۱۵۵۵۱ واحد در سال ۹۸ به ۶۰۳۲ واحد در سال جاری رسیده و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز از حدود ۱۲ میلیون تومان به ۲۹ میلیون تومان افزایش یافته است. این در حالی است که دریافتی یک فرد بدون سابقه پس از کسر بیمه در سال ۹۸ حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و در سال ۱۴۰۰، سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. در سال ۹۸ یک کارگر برای خرید خانه‌ای ۸۰ متری که حدود ۹۶۰ میلیون تومان می‌شد ‌باید ۴۴ سال صبر کند که برای سال جاری به ۵۵ سال رسید. طی دو سال و در خوشبینانه‌ترین حالت ۱۱ سال به زمان انتظار افراد برای خانه‌دار شدن افزوده شده است. این در حالی است که هفته گذشته سازمان تامین اجتماعی از زیر خط فقر مطلق بودن ۳۰ درصد جمعیت ایران گفته بود؛
۲۵ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر یا ۵ میلیون خانوار. اگر شرایط در بازار مسکن مانند سال‌های ۹۸ و ۹۹ پیش رود چه بسا افراد و خانوارهای بیشتری در معرض فقر قرار گرفته و نتوانند از عهده خرید خانه‌ای کوچک نیز برآیند. در این صورت اجاره‌نشینی طیف وسیعی از طبقه متوسط و دهک‌های درآمدی پایین دور از ذهن نخواهد بود.

اعداد و ارقام مسکن چه می‌گوید؟
براساس آخرین گزارش رسمی از حساب‌های فصلی ایران تا پایان آذر سال گذشته ارزش افزوده بخش ساختمان به حدود ۱۷۰ هزار و ۳۳۲ میلیارد تومان رسیده بود که سهمی ۵درصدی را از کل تولید ناخالص داخلی کشور نشان می‌دهد. با وجود اینکه سهم این زیرگروه بخش صنعت نسبت به سال‌های ۹۷ و ۹۸ افزایشی حدود ۱.۳ و ۰.۸درصدی داشته اما همچنان نتوانسته آن‌گونه که باید سهم زیادی از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص دهد و سهمش مانند سال ۹۰ است. در اولین سال دهه ۹۰ زیرگروه ساختمان ارزش افزوده‌ای به اندازه ۳۴ هزار و ۳۷۸ میلیارد تومان داشت که سهمش از کل تولید ناخالص داخلی نیز ۵درصد اعلام شده بود. در دهه ۹۰ و تا پایان آذر سال گذشته متوسط سهم زیرگروه ساختمان از ارزش افزوده کل اقتصاد ۴.۳۲درصد بود. از آنجایی که زیرگروه استخراج نفت و گاز طبیعی عمده بار افزایش سهم بخش صنعت از تولید ناخالص داخلی را به دوش می‌کشند اما زیرگروه ساختمان نیز با وجود نیاز سالانه به دو و نیم میلیون واحد مسکونی برای متعادل‌سازی عرضه و تقاضا در کشور را نتوانسته به خوبی انجام دهد. نکته دیگری که در آمارهای رسمی وجود دارد، تاثیر همزمان تحریم و افزایش نرخ ارز بر ارزش افزوده زیرگروه ساختمان و تطابق با شرایط پس از یک سال است. بر این اساس در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ که تحریم‌ها شدت بیشتری داشت، ارزش افزوده بخش ساختمان در کمترین عدد ۴.۱درصد قرار گرفت. این در حالی است که در سال ۹۷ و با اولین نشانه افزایش نرخ ارز به ۳.۷درصد رسید و در سال‌های بعدی افزایش پیدا کرد. گویی این بازار پس از مدتی به شرایط جدید عادت می‌کند و تکانه‌ها نیز بر آن بی‌اثر می‌شود.

ثبات نسبی در بازار رخ می‌دهد؟
مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هفته گذشته در مصاحبه‌ای اعلام کرد که «بازار مسکن هم‌اکنون دچار یک رکود است و همه منتظر نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری هستند. اما نباید از این نکته غافل شد که باتوجه به گرانی در این بازار، خرید یک منزل مسکونی در ترکیه ارزان‌تر از تهران است و حتی شرایط به گونه‌ای شده که متقاضیان خرید در ترکیه دیگر نیاز به تبادلات ارزی ندارند و فقط کافی است خانه خود را در تهران تحویل بدهند و در ترکیه یک خانه تحویل بگیرند.» قلی‌خسروی در بخش دیگر صحبت‌هایش پیرامون آینده بازار مسکن نیز گفت:«قیمت‌ها در سال‌های اخیر بسیار افزایش پیدا کرده و بازار دیگر کشش افزایش بیشتر را ندارد و با توجه به اینکه نخستین اقدام هر کدام از نامزدهای مطرح شده بعد از انتخاب به عنوان رییس‌جمهور، اجرای برنامه‌های کوتاه‌مدت برای مسکن است، طبیعی است که قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد و قطعا باید برای ثبات بلندمدت در بازار مسکن به سمت تولید بیشتر مسکن حرکت کنیم تا قیمت‌ها پس از کاهش دوباره افزایش پیدا نکند.» صحبت‌های رییس اتحادیه املاک تهران در حالی است که کارشناسان بر این باورند که روند قیمتی در بازار از آنچه تا پایان سال ۹۹ شاهد بودیم، فاصله گرفته و به نظر می‌رسد این بازار ثبات نسبی در کوتاه‌مدت خواهد داشت. اگرچه برای دور ماندن از آنچه در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ رخ داد، نیاز است تولید مسکن در کشور رونق یافته و سهم زیرگروه ساختمان از ارزش افزوده نیز بالا رود.
منبع:اعتماد