پشت‌پرده گرانی مسکن

“بزرگ‌ترین چالش مسکن چیست و مردم سال آینده در بخش مسکن با چه مشکلاتی مواجه می‌شوند؟” و سؤالاتی از این دست قطعاً ذهن بسیاری را به خود مشغول کرده است. کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند عدم تناسب عرضه و تقاضا باعث و بانی مصائب امروز بازار مسکن است و راهکار را افزایش تولید می‌دانند. برخی از کارشناسان نیز معتقدند سیاسی شدن بازار اقتصادی مسکن باعث شده است این بخش بیشترین افزایش قیمت تاریخ را در دولت‌های یازدهم و دوازدهم ثبت کند، مقصر این اتفاق نیز وزیر سابق راه و شهرسازی معرفی می‌شود که یکی از افتخاراتش عدم افتتاح یک واحد مسکن مهر بود.

در این بین کمتر کسی از کارشناسان به چرایی رکود تورمی مسکن پرداخته است. بازار مسکن دوران رکود تورمی خود را می‌گذراند و با وجود آنکه وزارت راه و شهرسازی مجدداً انتشار گزارش تحولات این بخش (قیمت) را متوقف کرده است، اما متوسط قیمت همچنان به روند رو به رشد خود با سرعت کمتری نسبت به چند ماه گذشته ادامه می‌دهد.

برای واکاوی اتفاقات بازار مسکن با پژوهشگر مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی به گفت‌وگو نشستیم. محمدرضا عبدلی در این گفت‌وگو پشت‌پرده نابسامانی بازار مسکن را افشا کرد. به‌اعتقاد وی عامل اصلی به‌هم خوردن تناسب عرضه و تقاضا در بخش مسکن، برخی گروه‌های زیاده‌خواه هستند که در شهرداری‌ها و سازمان‌های نظام مهندسی پروسه صدور پروانه‌های ساختمانی را در جهت تأمین منافع خود بسیار تطویل می‌کنند، پروانه‌هایی که بعضاً مالک یا سازنده تا ۱۴ ماه دنبال آن دوندگی کنند. عبدلی همچنین از انگیزه‌های دلالی به‌عنوان یکی از مصیبت‌های بازار مسکن کشور نام می‌برد و یکی از راهکارها را اخذ مالیات‌های مختلف در این بخش عنوان می‌کند.

مشروح گفت‌وگو با استادیار دانشگاه آزاد در ادامه می‌آید؛

به‌نظر شما مهم‌ترین چالش سال آینده بخش مسکن چیست و باید برای رفع آن چه کرد؟

عبدلی:در بخش مسکن به‌طور کلی نمی‌توانیم در یک قالب بخشی چالش‌های بازار را تحلیل کنیم. عرضه و تقاضا در این بازار متفاوت با سایر بازارهای اقتصادی است و از طرف دیگر در برخی مواقع بازارهای رقیب برای این بخش وجود دارد. مهم‌ترین مسئله‌ای که طی حداقل ۸ سال اخیر منجر به بروز بحران و مشکل در بازار مسکن شده، کاهش تعداد پروانه‌ها و گواهی‌های ساختمانی بوده است.

مسئله‌ای که بسیاری از کارشناسان به آن اشاره می‌کنند.

عبدلی: بله، اما متاسفانه در خیلی از تحلیل‌ها معمولا این دو را با همدیگر می‌بینند، در کشورهای در حال توسعه معمولا تکیه بیشتر روی اقتصاد مسکن است. مقوله‌ای که بسیار مغفول مانده در خیلی از موارد برنامه‌ریزی جامع مسکن است. بیشتر تحلیل‌ها و راهکارها بر اقتصاد مسکن تکیه دارد. اگر بخواهیم مسکن را دسته‌بندی کنیم بخش اول آن به اقتصاد کلان برمی‌گردد و بخش دیگر آن به تولید مسکن که این هم بخشی به اقتصاد مربوط است و بخشی به برنامه‌ریزی مربوط می‌شود. یک سری ابزارها برای تسهیل تولید و عرضه و مدیریت بازار را داریم. یکی از مهم‌ترین آنها اجرای کامل مالیات‌ها در تمامی حوزه‌هاست اما با این وجود طی دو سال اخیر بیشتر از مالیات خانه‌های خالی صحبت می‌شود.

بحران جدی ما در بخش مسکن کاهش سرمایه‌گذاری است. ۹۰ درصد ساخت و ساز مسکن در ایران توسط بخش خصوصی انجام می‌شود حتی در بهترین دوره‌ها از جمله دوره مسکن مهر سهم بخش دولتی کمتر از ۲۰ درصد بوده است. آثاری هم که داشته‌ایم کوتاه مدت و ناشی از همین سهم ۲۰ درصدی بوده است.

* در آزادترین اقتصادهای دنیا هم دولت در مسکن دخالت می‌کند

برخی کارشناسان می‌گویند در شرایطی کنونی بخش مسکن بهترین راهکار مداخله گسترده دولت است. البته برخی وزاری سابق معتقد به رها کردن بازار بودند.

عبدلی:برخی کارشناسان بحث مداخله دولت را مطرح می‌کنند این در حالی است که در اکثر کشورها این تفکر تاثیرات مثبتی ندارد. البته ما به نظریه‌ای که دولت دارد به ویژه در دوره مدیریت قبلی وزارت راه و شهرسازی انتقاد جدی داشتیم. وی معتقد بود باید بازار را رها کرد. اما ما باور داریم مدیریت و کنترل باید دست دولت باشد. در بازترین اقتصادهای دنیا از جمله آمریکا و بریتانیا که ادعا می‌کنند اقتصاد آزادی دارند در برخی حوزه‌ها از جمله مسکن دخالت می‌کنند.

متاسفانه در این زمینه در دولت‌هایی که معتقد به دخالت بیشتر در بازار مسکن بوده‌اند در جاهایی که باید دخالت می‌کردند این کار انجام نشد. شاید بهترین مسئله که می‌توان به ‌آن اشاره کرد حکم تاریخی حضرت امام خمینی (ره) مبنی بر تشکیل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. اگر به این حکم نگاه کنیم حضرت امام خمینی تاکید ویژه‌ای بر مسکن محرومان دارند. متاسفانه بیش از ۴ دهه از انقلاب هم می‌گذرد و قبل از آن هم قانون مختص برای ساخت مسکن محرومان نداشته‌ایم. فقط یک مصوبه‌ای داشتیم در هیئت دولت برای مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی که به هیچ وجه اجرا نشده و عملکرد آن صفر بوده است.

*طرح‌های مسکن کم‌درآمدها در شأن آنها نیست

مسکن اجتماعی هم فقط روی کاغذ ماند.

عبدلی:اکثر طرح‌های ارائه شده مربوط به تامین مسکن دهک‌های یک، دو و سه اصلا مطلوب نیست و انتظار برای خانه‌دار شدن این دهک‌ها به بیش از ۱۰۰ سال رسیده که این اصلا در شأن یک فرد نیست. یکی از مهم‌ترین نیازهای مردم داشتن یک سرپناه است که در اسناد بالادستی بر آن تاکید شده است. حتی دین اسلام هم به موضوع مسکن اشاره شده است. اگر بخواهیم به آن اشاره کنیم بهترین نمونه در آیه ۸۰ سوره نحل است که خداوند تبارک و تعالی می‌فرماید خانه‌های شما را مکان آرامش شما قرار دادیم.

در جزء ۱۲ اصل سوم قانون اساسی، رفع محرومیت در رابطه با مسکن مورد توجه قرار گرفته است. در جزء یک اصل چهل‌وسوم تامین مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی برشمرده است. از طرف دیگر در سیاست‌های کلی نظام ابلاغی رهبر معظم انقلاب نیز مسکن است که نشان می‌دهد اهمیت بسیار زیادی در نظام جمهوری اسلامی ایران دارد.

*مسکن استیجاری راه میان‌بر حل معضل مسکن

با این وجود، دولت‌ها توجه چندانی به این مهم نداشته‌اند.

عبدلی:بله. فارغ از دیدگاه‌ها و نظریات دولت‌های مختلف و عملکرد آنها این مسئله چندان مورد توجه قرار نبوده است در دوره‌هایی بهبودهایی حاصل شده اما توجه به این مسئله مناسب نبوده است. دهک‌های یک، دو و سه حتما نیازمند تامین مسکن هستند که بهترین برنامه اجرای مسکن استیجاری است.

این مسئله در قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن مورد توجه قرار گرفته است، ولی مسئله اصلی این است که اجرای آن منوط به یک سری آیین‌نامه شده که در این راستا برخی دستگاه‌های اجرایی عملکردی در این باره نداشته‌اند. البته برخی شهرداری‌ها در این زمینه پیشگام بوده‌اند و نشست‌هایی را هم برگزار کرده‌اند اما اقدامی در این زمینه صورت نگرفته است. بخش بزرگی از جامعه علاوه بر دهک‌های پایین مانند دهک چهار و پنج با از جادررفتگی قیمت قادر به تامین مسکن نیستند.

وقتی بررسی می‌کنیم به ویژه زمانیکه مدنظر ما بود طبق شعار رهبر معظم انقلاب در جهش تولید حرکت کنیم، متوجه شدیم در چند زمینه دچار مشکل هستیم. یکی از مهم‌ترین مسائل پیچیدگی فرآیندها و هزینه قابل توجه مجوز ساخت مسکن است، یعنی پروانه‌ها و گواهی‌های ساختمانی. با اکثر فعالان بازار مسکن صحبت می‌کنیم می‌گویند سهم ۴۰ درصدی از فرآیند ساخت و ساز مربوط به صدور مجوزهای مربوطه است.

اگر نمونه‌کاوی با کشورهای همسایه انجام دهیم می‌بینیم متاسفانه جایگاه خوبی نداشته‌ایم. اقدامات انجام شده بسیار بسیار محدود بوده و چندان جوابگو نبوده است.

چالش بعدی بازار مسکن کاهش اثربخشی تسهیلات بوده است. منتها کارشناسان اقتصادی تاکید دارند ممکن است افزایش سقف وام مسکن چند بار به صورت کوتاه‌مدت جواب بدهد ولی به دلیل آن‌که هزینه‌ها روزمره و وابسته به اقتصاد کلان هستند پس از مدتی اثربخشی خود را از دست می‌دهد. شاید در این رابطه بهتر باشد ما به جای افزایش سقف وام، کارآمد کردن وام بسیار کارگشا باشد که چندین پیشنهاد در این زمینه ارائه شده است.

*پیشنهاد ادغام وام مسکن و ازدواج زوج‌های جوان

چه پیشنهادی؟

عبدلی: به‌عنوان مثال برای زوج‌های جوان ادغام وام ازدواج و مسکن را عملیاتی کنیم. از سوی دیگر امکان پرداخت وام را فقط برای مالکان داریم و سازندگان از این وام محروم هستند. یکی از بهترین شیوه‌ها با توجه به همین مشکلات اقتصاد کلان، مدت زمان بازپرداخت وام را تغییر دهیم. البته راهکارهای متفاوتی وجود دارد اما این مسائل در اولویت بیشتر قرار دارد. همچنین باید از تجربه‌های قبلی استفاده کنیم و فقط بالا بردن ساخت و سازها را مدنظر قرار ندهیم.

شایدبخشی از مسائل اعلام شده متوجه کلیت انبوه‌سازان باشد شاید اگر راهکارها در بخش بازار باشد به این گروه اجحافی صورت بگیرد. می‌توانیم توسعه بازار ساخت و ساز مسکن به ویژه در کشورهای همسایه و دوست اقدام کنیم تا بتوانیم زیرساخت‌های صدور خدمات فنی مهندسی را فراهم کنیم. در مجموع ما نمی‌توانیم برای کلیت بازار مسکن و عرضه و تقاضا یک فرمول واحد را ارائه کنیم. تجارب سال‌های مخلف و برنامه‌های توسعه‌ای را اگر مورد استفاده قرار می‌دادیم وضعیت بازار مسکن از امروز بسیار بهتر بود.

*عمده مشکل مسکن ایران در کلانشهرهاست/بازار مسکن تهران بحرانی است

به بحث پروانه و گواهی ساخت اشاره کردید که طی ۸ سال اخیر روند کاهشی داشته است. یکی از دلایل بروکراسی اداری مربوطه است. قبل از این ۸ سال آمار صدور پروانه‌های ساختمانی و گواهی ساخت بالایی داشتیم، مگر در آن زمان هم بروکراسی معمول اداری وجود نداشت؟

عبدلی:عمده مشکل مسکن کشور در مناطق شهری وجود دارد. وضعیت در کلانشهرها به ویژه در تهران کاملا رو به بحران گذاشته است. در شهرهای میانی و شهرهای کوچک برای دهک‌های میانی با اندک پس‌انداز و تسهیلات فعلی همچنان تامین مسکن تا حدود امکان پذیر است. اما در کلانشهرها و تهران بحرانی شده و پیچیدگی و افزوده شدن فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی ناشی از افزایش قیمت است.

*پروانه‌های ساختمانی، قلک شهرداری‌ها

چطور؟

عبدلی: واقعیت آن است که بخشی از بروکراسی اداری طی ۱۰ سال اخیر ایجاد شده است. از سوی دیگر انگیزه دلالی و حوز‌ه‌های غیرمولد باعث شده تا بخشی از سرمایه‌ها به حوزه‌های دیگر است. خیلی‌ها از بازار مسکن کوچ کرده‌اند و باید سازوکارهای حمایتی و مشارکتی با سود رقابتی و معقول در این بخش داشته باشیم. در خیلی از شهرهای میانی و شهرهای کوچک فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی اصلا پیچیده نیست و صدور مجوزها به زیر ۳۰ روز کاهش می‌یابد. این در حالی است که در مناطق متوسط تهران فرآیند صدور پروانه‌ها در خوشبینانه‌ترین ۷ ماه و در حالت بدتر تا ۱۴ ماه زمان می‌برد.

اخذ یک پروانه ساختمانی بسیار زمانبر است. حالا این یک بخش است، متاسفانه عدم تامین درآمدهای پایدار در شهرداری‌ها باعث شده تا به پروانه‌های ساختمانی به‌عنوان یک قلک و منبع درآمد نگاه شود. اگر بخواهیم سربسته بگوییم وجود ارتشا، عدم برخورد با متخلفان و برخی گروه‌های زیاده‌خواه در دستگاه‌های ذی‌ربط ساخت و سازها تبدیل به معضل حوزه ساخت‌وساز و صدور مجوزهای ساختمانی شده است.

در مناطق گران‌قیمت تهران، اصفهان، مشهد و… برخی گروه‌ها از پیچیدگی فرآیند و شفاف نبودن صدورمجوزها ارتزاق می‌کنند.از زمانیکه ویروس کرونا شیوع پیدا کرده بخشی از خدمات غیرحضوری شده و در واقع الکترونیکی شده، اما همان اقداماتی که در سال‌های اخیر، هم انجام نشده است.

درباره پروانه‌های ساختمانی تا چند سال قبل تمامی اقدامات در داخل بدنه شهرداری‌ها انجام می‌شد، از زمانیکه امور به دفاتر خدمات الکترونیک محول شد نه تنها باری از دوش مالکان و سازماندگان برداشته نشد بلکه برعکس وضعیت بغرنج‌تر شد. این دفاتر اختیار چندانی ندارند و تایید نهایی خیلی از مراحل پروانه‌ها و گواهی‌ها همچنان در داخل شهرداری است.

از سوی دیگر برخی از این دفاتر تبدیل به واسطه شده‌اند؛ واسطه‌ای برای ارجاع کار به برخی شرکت‌ها و… . بروکراسی افزوده شده به جای این‌که کاهش یابد. این بخشی از مشکل است که در حالت خوشبینانه بین ۴۰ تا ۴۵ درصد متوجه پیچیدگی‌های اخذ مجوزهاست. قسمت دیگری از مشکل مسکن مربوط به اقتصاد کلان و کوچ سرمایه‌هاست.

این وضعیت طی سال‌های اخیر تشدید هم شده است؟

عبدلی: بله، در سال‌های اخیر بازارهای غیرمولد وانگیزه‌های دلالی روی بخش مسکن تاثیرگذار بوده و اگر بخواهیم از چنین اتفاقی جلوگیری کنیم نیازمند ابزارهایی برای برخورد با بازارهای غیرمولد و انگیزه‌های دلالی هستیم.

ابزار مورد نیاز برای این کار را در اختیار داریم؟

عبدلی: متاسفانه خیر. مثلا در خودرو هیچ برخوردی نشده است. در دوره‌هایی سرمایه‌ها به بازار خودرو، طلا و سکه کوچ می‌کنند.حتی در بازار زمین هم می‌روند. متاسفانه ابزارهایی را داریم که از آنها برای کنترل بازار استفاده نمی‌شود. الان متوسط قیمت زمین در تهران بیش از ۷۰ میلیون تومان بعضا تا ۸۰ میلیون تومان اعلام می‌شود. با آن‌که قانونی برای اخذ مالیات از زمین‌های بایر داریم، اما متاسفانه اجرایی نمی شود. شاید دلیل این موضوع بده بستان‌ بین دستگاه‌های مختلف دولتی باشد. یا شاید اگر دقت کرده باشید به تازگی نرخ مالیات بر خانه‌های خالی اصلاح شده است.

در قانون قبلی اخذ مالیات منوط به راه‌اندازی سامانه شده بود که این سامانه تا ۶ ماه قبل اصلاراه‌اندازی نشده بود و فقط طی ۲ سال حرف آن زده می‌شد. در زمان حاضر این سامانه حفره‌هایی دارد و تمام اطلاعات احصا نشده است.

مهم‌ترین مسئله در بازار مسکن مالیات بر عایدی سرمایه است که متاسفانه به بخش‌های دیگر منوط شده است. برخی از کارشناسان معتقدند هستند اگر این نوع مالیات در بخش مسکن اجرایی شود مجددا باعث سوداگری می‌شود. تقریبا در تمامی کشورها این ابزار در حال انجام است به ویژه برای اقشار کم‌درآمد. در مواقعی که بازار دچار شکست شده است حتما مالیات مورد اجرا قرار می‌گیرد./تسنیم